12 اردیبهشت, 1395

عملکرد دولت‌های پس از انقلاب اسلامی در حوزه مسکن با تأکید بر مدیریت جهادی

مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان است. در اصل سی‌ویک قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دسترسی به مسکن مناسب حق هر خانواده ایرانی محسوب شده است.

مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان است. در اصل سی‌ویک قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دسترسی به مسکن مناسب حق هر خانواده ایرانی محسوب شده است. احداث مسکن بخش فراوانی از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است و برای گروه کثیری از مردم ایجاد اشتغال می‌کند. همچنین داشتن مسکن مناسب بر اشتغال و درآمد افراد و در نتیجه بر رضایت آن‌ها از زندگی تأثیر به‌سزایی دارد، بنابراین از جهاتی در توسعه اقتصادی و سیاسی نیز کمک می‌کند. پس از انقلاب اسلامی، هر یک از دولت‌ها سیاست‌هایی را در این حوزه اتخاذ کردند. تشکیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وام‌های بنی‌صدری، واگذاری زمین به افراد، وضع قوانین ضد انحصار، اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری، طرح اجاره به‌شرط تملیک، پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد، مسکن مهر، تقویت تعاونی‌های مسکن، سازمان‌های خیریه و غیردولتی فعال در بخش مسکن، طرح مسکن حمایتی، طرح مسکن اجتماعی، بازار رهن ثانویه و صندوق توسعه مسکن ازجمله موارد این سیاست‌ها بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد علی‌رغم تلاش‌هایی که جمهوری اسلامی در تأمین مسکن کرده است، قیمت مسکن در ایران ۲۱٫۴۹ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر ایران میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۰۷ را به خود اختصاص داده است.[۱] همچنین بیش از ۱۲ میلیون از ایرانیان صاحب‌خانه نیستند. این آمار بیان‌گر این است که ایران در تأمین سرپناه مناسب چندان موفق عمل نکرده است. چالش‌هایی که امروز در مسأله مسکن با آن مواجه هستیم، عمدتاً در داخل کشور و حتی داخل دولت‌ها است. کم‌کاری و تنبلی، عدم مسئولیت‌پذیری، نبود انسجام و تداوم درحرکت‌ها و اقدامات، کور شدن خلاقیت و ابتکار عمل، نبود عزم و اراده جدی و حرکت‌های کند و خواب‌آلوده از مهم‌ترین چالش‌های حوزه مسکن است. باوجوداین، شرایط برای دست‌یابی به نتیجه، کاری جهادی و مدیریتی جهادی نیاز است. در مدیریت جهادی است که مدیر متقی با استفاده از ظرفیت‌ها، امکانات و برنامهٔ دقیق از انجام کارهای شتاب‌زده و بدون فکر خودداری می‌کند و تنها به دنبال گره‌گشایی است.

مقدمه

انسان از ابتدای خلقت تاکنون برای تأمین نیاز مسکن و سرپناه همواره در تلاش و تکاپو بوده است. این سرپناه در هر زمان با توجه به رشد و پیشرفت انسان‌ها تغیر می‌کند. زمانی در غار و گاهی زیر درختان بزرگ و زمانی در کلبه‌های ساخته‌شده از چوب و برگ زندگی کرده است و رفته‌رفته سرپناه‌ها به شکل کنونی و پیشرفته امروز خود رسیده است. داشتن مسکن و سرپناه مناسب ازجمله مهم‌ترین عوامل مؤثر در رفاه فرد و جامعه است.

بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته شده و دولت‌ها را موظف به تأمین آن کرده است. به همین جهت همهٔ دولت‌های بعد از انقلاب که روی کار آمدند، همواره به این اصل توجه داشته‌اند و تأمین آن را به شیوه‌های مختلف در دستور کار قرار دادند.

همچنین پیامبر اکرم (ص)می‌فرمایند:

مِن سَعادَهِ المَرءِ المُسلمِ المَسکنُ الواسِعُ .از خوشبختی‌های مرد مسلمان ، داشتن مسکن وسیع است .

این مهم در تصویب بیانیه حقوق بشر به‌عنوان حقی برای هر فرد مورد توجه قرارگرفته است و از زمان تصویب آن در سال ۱۹۴۸، حق داشتن مسکن مناسب به‌عنوان یکی از اجزای مهم زندگی مطلوب معرفی شده است و تقریباً همهٔ دولت‌ها مقررات خاصی برای تأمین این نیاز در دستور کار خود قرار داده‌اند.

متأسفانه در حال حاضر با گذشت حدود ۳۵ سال از انقلاب همچنان ۵ میلیون مستأجر در کشور داریم، علاوه‌بر این‌ها ۴ میلیون واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، ۲ میلیون سرخانه و ۸ میلیون خانوار نیازمند مسکن در ایران وجود دارد. همهٔ این‌ها بیان‌گر این است که این حوزه به توجه ویژه و برنامه‌ریزی دقیق و مستمر نیازمند است تا اهداف انقلاب اسلامی در این مسأله نیز تحقق پیدا کند.

برای شناخت بسترها و زمینه‌های تحقق اقتصاد مقاومتی در حوزه مسکن لازم است ضمن شناخت صحیحی از جایگاه و نقش مسکن در نظام اقتصادی، به تعریف صحیح مسأله و تبیین اثرات آن بر اقتصاد و همچنین تأثیر آن بر ابعاد گوناگون توسعه، به راه حل و مدل مناسبی دست یافت.

به طور کلی اقتصاد مقاومتی به این معناست که اقتصادی وجود داشته باشد که هم روند رو‌به‌رشد اقتصادی در کشور محفوظ بماند و هم آسیب‌پذیری آن کاهش پیدا کند که یکی از شرایط آن، استفاده از همه ظرفیت‌های دولتی و مردمی است.

یکی از ارکان اقتصاد مقاومتی حمایت از تولید ملی است و هم‌اکنون حدود ۳۰ درصد از تولید ملی به بخش مسکن مربوط می‌گردد که مرتفع‌کردن نارسایی‌های موجود در این بخش به عنوان گامی مهم در توسعه و رشد اقتصاد ملی، باید موردتوجه مسئولین قرار گیرد.[۲] این رقم در مقایسه با کشورهایی  که در تراز موجودی و نیاز مسکن قرارگرفته‌اند، ۳ تا ۴ برابر می‌باشد و از قدرت این بخش در اقتصاد ملی ما حکایت دارد. علت این مهم ، وابستگی صنایع و خدمات مختلف به بخش مسکن است. در بعضی از تعابیر حدود ۱۱۰ فعالیت یا صنعت با این بخش مرتبط هستند. از نتایج اولیه و بارز تحقق چنین فرایندی کاهش بیکاری و افزایش اشتغال هم به‌صورت کمی و هم به‌صورت کیفی، به لحاظ ارتقاء توانمندی‌های درآمدی است.

بخش مسکن علاوه‌بر اینکه دارای ابعاد قوی اقتصادی است، درصورتی‌که با تمرکز بر احیای بافت‌های فرسوده و در میان توده‌های انبوه جمعیتی مردم سازمان‌دهی شود، پتانسیل تبدیل‌شدن به حرکت اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی را داراست. نمی‌توان برنامه‌ای یا طرحی از تولید اقتصادی را متصور شد که این‌چنین با فرایند زندگی مردم اعم از مشارکت آن‌ها، اثرپذیری فرهنگی آن‌ها، اقتصاد آن‌ها و نهایتاً کیفیت زندگی آن‌ها درگیر و نزدیک باشد. درصورتی‌که طرح‌هایی برنامه‌ریزی شود که با اولویت احیای بافت فرسوده به بخش مسکن توجه کند، علاوه‌بر اینکه به‌طور ضمنی به دو مسأله دیگر در حوزه مسکن (تقاضا و ساختار تولید و عرضه) توجه می‌کنند، توانایی اصلاح و احیای پتانسیل‌های فرهنگی و اجتماعی بسیار زیادی را به همراه خواهند داشت. سازمان‌دهی یا تولید مسکن در بافت‌های فرسوده اساساً بدون مشارکت و همراهی مردم امکان‌پذیر نیست، این الزام خود فرصتی است برای تنظیم حرکتی توسعه‌ای که آثار بسیار بیشتری از فعالیت تولیدی صرف را داراست. اگر با منظری از مدلی همه جانبه توسعه‌ای به مسأله مسکن نگاه کنیم؛ وجود بافت‌های گسترده فرسوده، در کنار سایر مسائل حوزه مسکن، یکی از بهترین پتانسیل‌های توسعه را فراهم می‌آورد.

برای شناخت بسترها و زمینه‌های تحقق اقتصاد مقاومتی در حوزه مسکن لازم است ضمن شناخت صحیح از جایگاه و نقش مسکن در نظام اقتصادی، به تعریف صحیح مسئله و تبیین اثرات آن بر اقتصاد و همچنین تأثیر آن بر ابعاد گوناگون توسعه به راه حل و مدل مناسبی دست یافت.

در این مقاله سعی داریم اقدامات و سیاست‌های دولت‌های مختلف را برای تأمین این نیاز مهم و اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی بررسی کنیم .

دهه پنجاه(۱۳۵۶-۱۳۵۹)

سال ۱۳۵۶ هم‌زمان با حوادث سیاسی در کشور که چندی بعد از آن به پیروزی انقلاب اسلامی انجامید، بازار مسکن اوضاع چندان مناسبی نداشت. اگرچه دولت وقت وعده‌هایی مبنی‌بر بهبود اوضاع می‌داد؛ اما در عمل موفقیتی حاصل نشد و نابسامانی بی‌سابقه‌ای بر بازار حکم‌فرما شد. تورم فزاینده بخش ساختمان که به علت رونق و تحرک فوق‌العاده فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۳۵۵ به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال ۱۳۵۶ نیز ادامه داشت و اثرات آن به شکل ترقی سریع قیمت زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی هزینه سرمایه‌گذاری در ساختمان را به‌شدت بالا برد.

بالا رفتن قیمت نفت در بازار جهانی و افزایش درآمد دولت از آن، طی سال‌های آخر برنامه چهارم و سال‌های آغاز برنامه پنجم عمرانی کشور و همچنین روند مهاجرت و توسعه شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران متأثر از رویکردهای رژیم پهلوی، مسأله مسکن را به مرحله بحرانی و پیچیده‌تری رساند و فشار مسکن بر افراد جامعه به‌ویژه کم‌درآمد بیشتر شد و دراین‌‌میان دلایل مختلف ازجمله ابعاد و توسعه قطب‌های تولید و اشتغال در صنعت مونتاژ، برنامه‌های ناصحیح و ناهماهنگ و پراکندگی سازمان‌ها و تقسیم‌های متناقض، مشکل مسکن را تا شروع انقلاب اسلامی روزبه‌روز شدت بخشید و مردم را در تنگنای بیشتری قرارداد.

در سال ۱۳۵۷ قیمت زمین که طی سال‌های گذشته به علت بورس‌بازی شدیداً در حال ترقی بود، به‌طور بی‌سابقه‌ای کاهش یافت. به‌این‌ترتیب زمینه کاملاً مساعدی برای تدوین برنامه جامع مسکن در سطح کشور پدید آمد. همزمان امکان ساخت‌وساز نیز فراهم شد؛ چنان‌که در این سال حدود ۱۱۴ هزار پروانه ساختمانی با سطح زیر بنایی معادل ۸/۲۲ میلیون مترمربع در کلیه مناطق شهری کشور صادر شد که از لحاظ تعداد حدود ۵۹ درصد و ازلحاظ سطح زیربنا حدود ۳۸ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش یافت[۳].

نخستین دولتی که در نظام جمهوری اسلامی تشکیل شد، دولت موقت بود که توسط مهندس مهدی بازرگان شکل گرفت . وزارت مسکن و شهرسازی دولت موقت و با هدایت مهندس مصطفی کتیرایی با اهداف زیر فعالیت خود را آغاز کرد:

-‌ تلاش برای حل مشکل زمین و مسکن به‌عنوان مهم‌ترین وظیفه وزارت مسکن و شهرسازی

– حل مشکل مسکن با تکیه‌بر حل مسأله زمین

– تدوین قانون لغو مالکیت زمین‌های موات

– حمایت از تشکیل شرکت‌های تعاونی مسکن برای گرفتن زمین دولتی

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که مهندس بازرگان کابینه خود را از میان کسانی انتخاب کرد که سالیان طولانی در کشورهای اروپای و آمریکایی سکونت داشتند و همین به درک آنان از واقعیت‌های جامعه ایران و فرهنگ اسلامی لطمه می‌زد.

امام (ره) با توجه به وضعیت بسیاری از مردم که در اوایل انقلاب خانه‌های خود را از دست دادند، پیامی صادر کردند و فرمودند « شما مردم شریف ایران در جریان مبارزه با استکبار پیروزی بزرگی را به دست آوردید و توانستید بر طاغوت زمان غلبه کنید. اکنون نیز با همکاری برای مبارزه علیه فقر و محرومیت بسیج شوید. در رژیم پهلوی مسأله مسکن یکی از بزرگ‌ترین مشکلات مردم ما بود و چه‌بسا تمام عمر خود را زیر بار بانک‌ها و سودجویان به‌سر می‌بردند، بنابراین مشکل مسکن باید حل شود و این‌جانب حساب ۱۰۰ را در تمام شعب بانک ملی افتتاح کردم و از همه مردم می‌خواهم برای کمک به نیازمندان به این حساب پول واریز کنند» بدین ترتیب حساب ۱۰۰ تشکیل شد تا به کمک خود مردم ساختن مسکن شروع شود. همچنین در ادامه به ‌فرمان امام خمینی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای کمک به ساخت و تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد تأسیس شد.

رکود نسبی‌ای که از اوا خر سال ۱۳۵۷ در فعالیت‌های ساختمانی پدیدار شده بود، در سه‌ماهه اول سال ۱۳۵۸ تشدید شد؛ به‌طوری‌که سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی در سه‌ماهه اول سال ۱۳۵۸ به قیمت جاری حدود ۲۸ درصد و به قیمت ثابت حدود ۳۵ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش داشت. این موضوع در سه‌ماه دوم تا حدی جبران شد؛ به‌طوری‌که در دوره مورد گزارش، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده توسط بخش خصوصی در تهران حدود ۲۱۰ درصد و در شهرهای بزرگ حدود ۴۰ درصد نسبت به دوره مشابه سال گذشته افزایش یافت.[۴]

پس از بازرگان نوبت به بنی‌صدر رسید که با رأی مستقیم مردم به ریاست‌جمهوری ایران انتخاب شد. مهم‌ترین اقدام در دوران بنی‌صدر برای تهیه مسکن اعطای وام‌هایی تحت عنوان «وام‌های مسکن بنی‌صدری» بود. بر اساس آن هر شهروند می‌توانست تا سقف ۳۰۰ هزار تومان تسهیلات دولتی دریافت کند که با این مبلغ می‌توانستند حدود ۵۰ متر مربع واحد مسکونی خریداری نمایند .این وام از طرفی موجب آرامش نسبی در کشور و آسان‌تر شدن تهیه مسکن شد؛ اما سنگ بنای تورم بازار مسکن را نیز بنا کرد.

روند فعالیت‌های انجام‌شده در نیمه دوم سال ۱۳۵۸ نوید افزایش فراوان فعالیت‌های مزبور را در سال ۱۳۵۹ می‌داد و درواقع فعالیت‌های انجام‌شده در اوایل سال ۱۳۵۹ نشانگر تحقق این انتظارات بود. تحریم اقتصادی کشور و متعاقب آن جنگ تحمیلی در نیمه دوم همین سال، اثرات مخرب خود را بر این بخش از اقتصاد کشور نمایان کرد. به دنبال رویدادهای فوق، فعالیت‌های ساختمانی در کل سال ۱۳۵۹ تنها به میزان ناچیزی نسبت به سال ۱۳۵۸ افزایش یافت. به‌هرحال نبود سیاست مشخص در امر مسکن موجب شد تا در سال مورد بحث اقدامات مؤثری برای جبران کمبودهای گذشته در امر مسکن و تأمین آن صورت نگیرد.

در سال ۱۳۶۰ فعالیت اقتصادی کشور به‌طورکلی تحت تأثیر محدودیت‌ها و شرایط خاص ناشی از جنگ قرار داشت. در این سال همزمان با ادامه شرایط رکود در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور که عمدتاً در رکود به‌سر می‌برد، فعالیت‌های ساختمانی نیز دچار روند نزولی شد. رکود موجود در بخش ساختمان، به‌ویژه در فعالیت‌های بخش خصوصی منعکس گردید؛ به‌طوری‌که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان به قیمت ثابت، حدود ۲۶ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت.[۵]

در این زمان، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری بالغ‌بر حدود ۳۸۷ میلیارد ریال گردید. سیاست دولت دایر بر عدم گسترش شهر تهران و افزایش بی‌رویه جمعیت آن سبب شد در این دوره با اعمال محدودیت سطح زیربنا و محدودیت اعتباری، فعالیت‌های ساختمانی در این شهر به مقدار فراوانی کاهش یابد. در این دوره برخلاف تهران، حجم فعالیت‌های ساختمانی در شهرهای کوچک به دلیل توجه و عرضه تسهیلات بیشتر به‌مراتب بیشتر بود؛ به‌طوری‌که حجم سرمایه‌گذاری در این مناطق به قیمت جاری حدود ۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت که معادل ۱۰ درصد کاهش به قیمت ثابت است.

در این سال، احداث ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی نسبت به سال ماقبل با رکود نسبتاً شدیدی همراه بود. چنان‌که ایجاد حدود ۱۳۸ هزار ساختمان جدید با سطح زیربنایی معادل ۶/۲۲ میلیون مترمربع در کلیه مناطق شهری آغاز شد که ازلحاظ تعداد ۲۱ درصد و ازلحاظ سطح زیربنا ۲۵ درصد کمتر از ارقام مشابه سال قبل بود.

شاید کمتر کسی فکر می‌کرد که ۲ سال پس از پیروزی انقلاب اسلامی بازهم دولت موقت برای زمینه‌سازی انتقال قدرت تشکیل شود؛ اما این بار به‌واسطه ناتمام ماندن دولت انقلابی رجایی، دولت موقت با ریاست آیت‌الله مهدوی شکل‌گرفت تا مقدمات تشکیل دولت بعد فراهم شود.

دهه شصت

پس‌ازاین همه تلاطم و مشکلات سرانجام در مهرماه ۱۳۶۰ دولت سوم با ریاست آیت‌الله خامنه‌ای و نخست‌وزیری موسوی شروع به کار کرد. در سال ۱۳۶۰ فعالیت اقتصادی کشور به‌طور کلی تحت تأثیر محدودیت‌ها و شرایط خاص ناشی از جنگ قرار داشت. در این سال هم‌زمان با ادامه شرایط رکود در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور که عمدتاً در رکود به سر می‌بردند، فعالیت‌های ساختمانی نیز به روند نزولی خود ادامه داد. رکود موجود در بخش ساختمان، به‌ویژه در فعالیت‌های بخش خصوصی منعکس گردید؛ به‌طوری‌که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان به قیمت ثابت، حدود ۲۶ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. چنان‌که ایجاد حدود ۱۳۸ هزار ساختمان جدید با سطح زیربنایی معادل ۶/۲۲ میلیون مترمربع در کلیه مناطق شهری آغاز شد که ازلحاظ تعداد ۲۱ درصد و ازلحاظ سطح زیربنا ۲۵ درصد کمتر از ارقام مشابه سال قبل بود.[۶]

در تدوین اولین برنامهٔ عمرانی جمهوری اسلامی در سال ۱۳۶۱ به بخش مسکن نیز توجه شد. در اهداف بلندمدت این برنامه آمده بود که کمبود مسکن در یک دورهٔ بیست‌ساله (۱۳۸۱ – ۱۳۶۱) رفع می‌شود. در این مدت پیش‌بینی ‌شده بود که به میزان ۵/۱۲ درصد از کمبود مسکن کاسته می‌شود، ولی در عمل این برنامه به اجرا درنیامد.

در سال ۱۳۶۰ دولت وقت دست به ‌رشته‌ای از اقدامات کوتاه‌مدت برای ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا برای مسکن زد که نمونه بارز آن را می‌توان گذراندن لایحه نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی از تصویب مجلس شورای اسلامی دانست که در تاریخ ۱۴/۴/۱۳۶۰ صورت گرفت. طبق طرح مذکور در شهرهایی که وزارت مسکن و شهرسازی اعلام می‌کرد، خرید واحدهای مسکونی موکول به دریافت اجازه کتبی از وزارت مسکن و شهرسازی یا هر مرجعی شد که این وزارتخانه تعیین می‌کرد. به‌رغم این موضوعات بازهم رکود تغییر چندانی نکرد .

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، با وجود تأکید شرعی بر عمومی‌بودن مالکیت زمین‌های موات و نیز اهداف برآمده از انقلاب درباره عدالت اجتماعی، طی دو دوره ۵ ساله از سال ۱۳۶۱ تا ۱۳۷۱، دخالت مستقیم دولت در داخل محدوده قانونی شهرها برای تحدید مالکیت بخش خصوصی بر زمین و استفاده از زمین‌های مازاد دایر و بایر برای کاربری مسکونی، انجام پذیرفت. اعمال این دخالت‌ها و همراهی آن با سیاست‌های هوادار تقاضا؛ مانند پرداخت وام ارزان و فروش مصالح ساختمانی ارزان یا حواله‌ای، هرچند باعث کاهش نسبی قیمت زمین و افزایش کمی و کیفی تولید مسکن گشت؛ اما عوارض منفی گسترش افقی شهرها یا تراکم پایین ساختمانی و شهری، ازدیاد ناموجه متوسط زیربنای واحدهای مسکونی جدیدالاحداث و ازدیاد تولید انفرادی به‌وسیله مصرف‌کننده نهایی را به دنبال داشت.

دخالت مستقیم دولت در بازار زمین شهری در شهرهای متوسط و کوچک، غفلت از گروه‌های کم‌درآمد را به‌عنوان گروه‌های هدف در واگذاری‌های زمین و از سوی دیگر دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن اجاره‌ای مانند تدوین ضوابط و مقررات برای کنترل اجاره‌بها باعث دشواری گردید . به‌طورکلی برنامه‌های این دوره در تقابل و تضاد مستقیم با بازار قرار داشت که به دلیل عدم استفاده بهینه از منابع تولیدی، بسیار پرهزینه و غیرقابل‌تداوم بود.

به‌طورکلی طی سال‌های ۱۳۶۰ تا ۱۳۶۸ به دلیل وقوع جنگ تحمیلی و کاهش بودجه و فعالیت‌های عمرانی وضعیت اقتصادی رو به رکود گذاشت. در این زمان وزارت مسکن و شهرسازی به‌رغم مشکلات موجود فعالیت گسترده‌ای برای حل مشکلات انجام داد و علاوه‌بر ایجاد واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت تلاش فراوانی برای تدوین سیاست جامع مسکن معمول داشت. بخشی از آن افزایش سرمایه‌گذاری در بخش عمران بود که قسمت اعظمی از آن یعنی ۵۱ درصد به مسکن اختصاص پیدا کرد. در سال ۱۳۶۵ تعداد خانوارهای ایران به ۶۷/۹ میلیون خانوار و تعداد خانه‌ها به ۲۷/۸ میلیون واحد رسید و درنتیجه کمبود مسکن حدوداً ۴/۱ میلیون واحدی وجود داشت. این کمبود مسکن در سال ۱۳۶۷ به ۶۹/۱ میلیون واحد رسید؛ اما بازهم رکود بر بازار حکم‌فرما بود و اوضاع تغییر چندانی نکرد.

 

با آغاز ریاست جمهوری اکبر هاشمی رفسنجانی، نیروهای با گرایش به اقتصاد بازار وارد عرصه اجرایی کشور شدند. در چنین شرایطی در بخش مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی از شدت دخالت و تأثیرگذاری دولت در بازار کاسته شد. فعالیت دولت پنجم با پایان جنگ و آغاز دوران سازندگی همزمان شده بود و به همین دلیل رویکرد عمده دولت در این مقطع زمانی، اقتصادی بود. توجه دولت به ساختن ویرانه‌های حاصل از جنگ معطوف شد و توسعه اقتصادی مدنظر دولت‌مردان قرار گرفت. اجرای اولین برنامه پنج‌ساله توسعه اقتصادی بعد از انقلاب در این دولت انجام گرفت. با نگاهی به کارنامه این دولت می‌توان دریافت که سیاستِ باز اقتصادی و وضع قوانین ضد انحصار ازجمله اقدامات مؤثر دولت‌مردانی بوده است که در آن دوران مسئولیت اجرایی کشور را بر عهده داشتند.

با پایان یافتن جنگ تحمیلی که اوضاع اقتصادی ایران شرایط خاصی داشت، مسکن درگیر تورم و افزایش قیمت‌ها شد. برخی تورم مسکن در سال ۶۸ را اولین موج گرانی مسکن پس از انقلاب دانستند. در این زمان بسیاری از صاحبان املاک سودهای کلان بردند و از همان زمان انگیزه خریدوفروش ملک و زمین بیشتر شد و به همان نسبت هم اجاره‌نشینی و مهاجرت به شهرها و افزایش نرخ تورم اجاره‌بها روزهای پرنوسانی دید تا جایی که از ابتدای دهه ۷۰ تا امروز افزایش ۴٣٣ درصدی نرخ اجاره‌بها ایجاد شده است.[۷]

دهه هفتاد

با شروع دهه ۷۰ و گذر از دوران جنگ، سرمایه‌های کلان روانه بازار مسکن شد، به‌طوری ‌که نقدینگی بخش مسکن از ۲۴۰۶ میلیارد ریال در سال ۱۳۶۹ به ٧٠٣٢ میلیارد ریال در سال ۱۳۷۰ و ۹۷۵۰۰ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۰ رسید. در این دوره به دلیل رشد تقاضای سوداگرانه، بازار مسکن نرخ سودی بین ۲۵ تا ۴۲ درصد را ثبت کرد. طی این سال‌ها به‌طور متوسط قیمت زمین در ۳۰ شهر بزرگ کشور ۵/۶ برابر افزایش می‌یابد و قیمت مسکن ۸/۸ برابر می‌شود. آمار موجود چسبندگی قیمت زمین و عدم رشد منفی زمین و ساختمان را نشان می‌دهد. در این سال‌ها اجاره‌بهای مسکن دارای افزایش مستمر و پایدار است. متوسط رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ ۲۴ و در تهران ۱/۲۵ درصد است.

در دوره سازندگی، میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در دولت اول با فاصله فوق‌العاده زیادی، کمتر از نرخ تورم بوده است به‌طوری‌که در سال‌های ۶۸ تا ٧١، اگرچه قیمت اسمی خانه و آپارتمان در شهر تهران بین ۲ تا ۵ درصد افزایش یافت؛ اما در مقایسه با تورم سالانه ۹ تا ۴/۲۴ درصدی آن زمان، قیمت واقعی ملک رشد منفی پیدا کرده است.

در دولت دوم سازندگی این وضعیت معکوس می‌شود به‌طوری‌که میانگین رشد سالانه ٣٨ درصدی قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین نرخ تورم ۳۲ درصدی در این ۴ سال، حکایت از رشد مثبت ارزش واقعی ملک دارد. در سال آخر این دولت ،سال ۷۵، قیمت مسکن ۷۰ درصد افزایش یافت که تا آن زمان، این نرخ رشد بی‌سابقه بود.[۸]

در دو دولت سازندگی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۴٠ هزار تومان در سال ۶۸ به ۱۶۰ هزار تومان در سال ۷۵ افزایش پیدا کرد و به ‌این ‌ترتیب رشد ۴ برابری را تجربه کرد .[۹]

دوران سیاست‌های تعدیل اقتصادی و خصوصی‌سازی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر بخش مسکن بود. اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری ازجمله مهم‌ترین راهبردها و برنامه‌های دولت سازندگی بود.هدف این برنامه تولید یک میلیون و ۵۸۲ هزار واحد مسکونی شهری بود که سهم بخش خصوصی از این میزان ۹۵ درصد درنظر گرفته ‌شده بود. اگرچه تحقق عدد مذکور هیچ‌گاه در دولت هاشمی رفسنجانی رخ نداد. با تکیه‌بر آمار، این مقطع را می‌توان دوران افزایش قیمت زمین و مسکن هم دانست.

در کنار این برنامه‌های نسبتاً جامع؛ اما آمارها چیز دیگری را گواهی می‌دهد. هرچند برای کمک به اقشار کم‌درآمد تلاش‌هایی صورت گرفت؛ اما خانه‌دار شدن خانواده‌های کم‌درآمد ایرانی هیچ‌گاه محقق نشد.

در شروع کار دولت اصلاحات، رکود در بخش مسکن میراثی بود که از دولت قبل برای این دولت تازه‌کار به‌جامانده بود. سیاست‌های مسکن در دوران ریاست جمهوری خاتمی در سال‌های اول عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های مسکن دولت هاشمی بود. شروع دوران ریاست جمهوری خاتمی با تنگناهایی روبه‌رو شد؛ اما در ادامه رشد درآمدهای نفتی از یک‌سو و تأثیرات سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی باعث شد از نظر شاخص‌های اقتصادی، کارنامه نسبتاً روبه‌رشدی ثبت شود. در این دوران اقتصاد ایران رشد اقتصادی ۷ درصدی و نرخ تورم ۱۰٫۴ درصدی را تجربه کرد.

دهه هشتاد

در این سال‌ها حجم محدودی مسکن در غالب طرح اجاره به‌شرط تملیک یا همان استیجاری احداث می‌شود؛ اما در مقابل، با توجه به شرایط اقتصادی بخش خصوصی سرمایه‌گذاری درخور‌توجهی را انجام می‌دهد. برای مثال سرمایه‌گذاری از سوی بخش خصوصی برای ساختمان‌سازی از ۲۹/۳۷ هزار میلیارد در سال ۱۳۸۰ با ۷۷/۲ برابر شدن به ۱۷/۱۰۳ هزار میلیارد در سال ۱۳۸۴ رسید. تأکید دولت خاتمی بر حل مشکل کم‌درآمدها، آزادسازی بازار مسکن و هم‌چنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی بود.

در دو دولت اصلاحات که از سال ۷۶ شروع و تا اواسط سال ۸۴ ادامه داشت، قیمت مسکن حدوداً ۷/۳ برابر شد. در چهارساله اول دولت خاتمی قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۷۶ تا ۷۹ حدود ۱۰ درصد افزایش می‌یابد، در حالی که نرخ تورم ۴ ساله در همین مدت نیز ۱۷ درصد می‌شود؛ اما در دولت دوم اصلاحات به‌طور میانگین قیمت مسکن ۲۹ درصد افزایش می‌یابد، حال اینکه میانگین نرخ تورم سالانه در این مدت حدود ۵/۱۴ درصد می‌شود. برای مثال در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می‌رسد .

احمدی‌نژاد با دو هدف کلی، ِتأمین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار ِکم‌درآمدِ جامعه و کنترل قیمت مسکن، پروژه مسکن مهر را در سال ۸۶ کلید زد و این پروژه تا مهرماه ۱۳۹۲ گذشته ادامه داشت. در طول این مدت ۰۰۰/۰۰۴/۴ واحد مسکونی شهری و روستایی ساخته شد، یعنی چیزی حدود یک‌میلیون واحد در سال که رکوردی بی‌سابقه در عرصه مسکن بود.

بر اساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده است، در ۲۴ سال اخیر ۸ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته‌شده است که یک‌میلیون و ۱۷۱ هزار واحد آن در ۸ سال دولت سازندگی، دو میلیون و ۱۲۸ هزار واحد در ۸ سال دولت اصلاحات و ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نیز در دولت اصولگرا ساخته‌شده است.

وزیر راه و شهرسازی در این خصوص اعلام کرد: در سال ،۱۳۹۰ پنج سال پس از استقرار دولت آقای احمدی‌نژاد، بر اساس اسناد مرکز آمار، ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی در ایران اسلامی زندگی می‌کنند درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی شمارش‌شده در همین سال ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی است که این نشان می‌دهد برای اولین بار ۴۰۰ واحد مسکونی در ایران اسلامی بیشتر از تعداد خانوارها است که بیانگر ساخت واحد مسکونی توسط دولت و بخش خصوصی است.[۱۰]

باید توجه داشت علی‌رغم اینکه دولت‌مردان معتقد بودند با کمک پروژه مسکن مهر، قیمت مسکن در کشور را مهار کرده‌اند؛ اما بر اساس مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹ درصد افزایش‌یافته است. درحالی‌که بر اساس نظر کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، میزان عرضه مسکن به‌مراتب بیشتر از تقاضا بوده، بااین‌حال قیمت مسکن در ایران در حدود ۵ برابر شده است. در این مدت هیئت‌وزیران سعی کرد با اعطای وام‌های بلندمدت و افزایش سقف وام مسکن به ۳۰ میلیون تومان، به ادعای خود مبنی‌بر خانه‌دار‌شدن اقشار کم‌درآمد جامۀ عمل پوشاند که به دلیل تورم فزاینده قیمت‌ها در این دولت‌ها و بالا رفتن قیمت مواد اولیه ساخت مسکن و درنتیجه افزایش قیمت نهایی مسکن، نشد.

علاوه‌بر مزیت‌ها، مسکن مهر بعضاً ایراداتی هم داشت. عدم مشارکت بانک‌های عامل، مکان‌یابی‌های بعضاً نامناسب، عدم رعایت برنامه‌ریزی‌ها ، عدم نظارت مناسب بر عملکرد تعاونی‌ها و پیمان‌کاران و همچنین ارائه مسکن مهر به افراد فاقد شرایط ازجمله این موارد هستند.

دهه نود

با پایان‌یافتن دوران ریاست جمهوری دکتر احمدی نژاد و روی کار آمدن دکتر روحانی طرح مسکن مهر نیز کنار گذاشته شد. هنگامی‌که دولت روحانی، کارنامه دولت دهم را تحویل گرفت، تورم کشور ۴۲ درصد بود. بسیاری این تورم را حاصل ساخت‌وساز دو میلیون واحد مسکونی مهر می‌دانند. لذا دولت چه بخواهد و چه نخواهد باید تلاش کند تورم نرخ اجاره‌بهای مسکن را تا حد معقول، در کنار کاهش تورم دیگر بخش‌های اقتصادی، کاهش یابد. نرخ تورم اجاره‌بهای مسکن درمجموع سال‌های ۹۲ و ۹۳ حدود ۳۶٫۴ درصد برآورد شده است و این نرخ تاکنون از سال‌های قبل کمتر بوده است.

سیاست‌های حوزه مسکن دولت یازدهم را می‌توان در ۴ برنامه مسکن حمایتی، مسکن اجتماعی، بازار رهن ثانویه و صندوق توسعه مسکن خلاصه کرد. در قالب مسکن اجتماعی دولت در‌نظر دارد ۷۰ هزار واحد مسکونی را خودش بسازد و ۸۰ هزار واحد دیگر را مراکز خیریه بسازند؛ یعنی درمجموع سالانه ۱۵۰ هزاره مسکن اجتماعی ساخته شود. در مسکن حمایتی نیز ۲۵۰ هزار واحد ساخته می‌شود، همچنین در طرح ساماندهی سکونت‌گاه‌های غیررسمی نیز ۱۴۰ هزار واحد ساخته خواهد شد و درمجموع وزارت راه برای ساخت ۵۴۰ هزار واحد مسکن هدف‌گذاری کرده است.

با همهٔ این تفاسیر سؤال این است که آیا دولت یازدهم می‌تواند با عبرت‌گرفتن و اصلاح معایب طرح مسکن مهر، معضل مسکن را بعد از چهار دهه در کشور حل کند یا اینکه این طرح نیز مانند سایر طرح‌هایی که در طول این مدت امتحان شدند، بی‌نتیجه می‌ماند.

موانع تأمین مسکن

Untitled

بررسی‌ها نشان می‌دهد علی‌رغم تلاش‌هایی که جمهوری اسلامی در تأمین مسکن کرده است قیمت مسکن در ایران ۲۱٫۴۹ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر ایران میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۰۷ را به‌خود اختصاص داده است. میانگین جهانی تأمین مسکن نیز برابر ۱۲٫۲۳ است که ایران با این میزان نیز فاصله درخور توجهی دارد. در این برسی آمریکا با ۲٫۴۱ در صدر و السالوادور با ۳۲٫۳۲ در قعر این جدول قرار دارد. [۱۱] همچنین بیش از ۱۲ میلیون نفر از ایرانیان صاحب‌خانه نیستند. این آمار بیان‌گر این است که ایران در تأمین سرپناه مناسب ناموفق بوده است. دلایل بسیاری را می‌توان در بیان این ناکامی بیان کرد. ازجمله این‌ها، نبود سیاست واحد و مستمر و به‌جای آن تغییر سیاست‌های تأمین مسکن با تغییر دولت‌ها است. تغییر سیاست‌ها موجب از بین رفتن انسجام بازار و بعضاً تقابل سیاست‌ها در دوران مختلف شده است و به دنبال آن، تصمیم‌گیری برای بخش خصوصی سخت‌تر و پرریسک‌تر شده است. علت بعدی عدم پایبندی به برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌ها است. از بسیاری از برنامه‌ریزی‌ها در عمل غفلت شده است. این غفلت را می‌توان ناشی از سوء استفاده‌های مدیران مربوطه و در‌نظر گرفتن سودهای شخصی، حرکت‌های شتاب‌زده، نبود عزم جهادی و خودباوری در مسئولین و نیز نبود احساس مسئولیت در آنان دانست.

استفاده نکردن از ظرفیت‌ها و امکانات موجود، عدم توجه به ویژگی‌های بومی و عدم تعامل و همدلی با مردم برای حل این معضل، عامل دیگری در عدم تحقق اهداف است. مشارکت مردم و استفاده از مردم برای حل مشکل خودشان می‌تواند بسیار کارگشا باشد. این امر موجب انسجام مردم و همدلی آنان با دولت‌مردان می‌شود و اعتماد آنان را به دولت‌مردان بیشتر می‌کند، درنتیجه سیاست‌ها و اقدامات آسان‌تر به نتیجه می‌رسد و هزینه کمتری را هم به دنبال خواهد داشت.

بخش ساختمان و مسکن در اقتصاد ایران، همواره محل دلالی و واسطه‌گری‌های عمدتاً غیرمولد بوده است و در تمام طول تاریخ اقتصادی ایران، محصولات ارائه شده در این بخش، رقیبی بسیار سودآورتر هم برای صنعت و هم برای بازار مالی ایران بوده است. اثر منفی بانک‌محوری سیستم مالی بر رشد این بخش، علی‌رغم اعطای تسهیلات بسیار ارزان توسط بانک تخصصی مسکن به این بخش، بیان‌گر آن است که این اعتبارات نتوانسته است کمکی به رشد این بخش داشته باشد و علت اصلی رشد نسبی بالای این بخش، به دلیل سرازیرشدن سرمایه‌های سرگردان مردم به صورت مستقیم ( و نه از طریق واسطه‌گران مالی) در سال‌های رونق این بخش بوده است.

مسکن در ایران هم کالایی مناسب برای پس‌انداز است و هم پروژه‌ای مناسب برای سرمایه ‌گذاری. از سوی دیگر، اثر بی‌معنی مالکیت دولتی بانک‌ها بر رشد بخش ساختمان و مسکن، نشان می‌دهد که حتی مداخله مستقیم دولتی نیز نتوانسته است محرک رشد این بخش باشد.

اگر با مدلی همه جانبه و توسعه‌ای به مسأله مسکن نظر کنیم، وجود بافت‌های گسترده فرسوده در کنار سایر مسائل حوزه مسکن یکی از بهترین پتانسیل‌های توسعه را فراهم می‌آورد.

چالش‌های موجود در حوزه مسکن

  • فقدان سیاست واحد و مستمر و تغیر سیاست‌های تأمین مسکن با تغیر دولت‌ها
  • عدم پای‌بندی به برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌ها
  • سوء مدیریت‌ها
  • ورود دلالان و سفته‌بازان به بازار مسکن موجب افزایش قیمت‌ها
  • ‫افزایش بی‌رویه نقدینگی و نرخ تورم و اثر آن‌ها بر قیمت مسکن
  • پایین‌بودن سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده
  • کاهش قدرت خرید خانوارها
  • عدم دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به تسهیلات بلند مدت
  • و…

فرصت‌های موجود در حوزه مسکن

  • ‫بازار مناسب نیروی کار
  • امنیت نسبی سرمایه در بخش مسکن و وجود انگیزه‌های قوی برای پس‌انداز
  • تأمین مواد و مصالح ساختمانی از منابع تولید داخلی کشور
  • ‫پتانسیل استفاده به‌کارگیری دانش فنی نوین در زمینه ساخت مسکن
  • ‫امکان گسترش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از طریق گسترش بازارهای رهنـی ‫و انتشار اوراق بهادار در بخش مسکن

 

نتیجه‌گیری

تأمین مسکن از مسأله‌های پیش روی همهٔ دولت‌ها بوده و خواهد بود. مهم این است که تجربه دولت‌مردان گذشته را درسی برای خود قرار دهند و در آینده دیگر اشتباهات آن‌ها را تکرار نکنند . چالش‌هایی که امروز در مسأله مسکن با آن مواجه هستیم عمدتاً در داخل کشور و حتی داخل دولت‌ها است. کم‌کاری و تنبلی، عدم مسئولیت‌پذیری، نبود انسجام و تداوم درحرکت‌ها و اقدامات، کور‌شدن خلاقیت و ابتکار عمل، عدم عزم و اراده جدی و حرکت‌های کند و خواب‌آلوده از مهم‌ترین چالش‌های حوزه مسکن است. با وجود این شرایط برای دست‌یابی به نتیجه، کار جهادی و ژ مدیریت جهادی نیاز است.

رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار رئیس و اعضای شورای اسلامی، شهردار، معاونین و شهرداران مناطق مختلف تهران در ۲۳دی ماه ۱۳۹۲ چنین فرمودند «در اداره کلان شهر تهران و همچنین در اداره کشور باید روحیه خدمت به مردم با نیت خدایی و با تکیه بر علم و درایت یا همان روحیه مدیریت جهادی حاکم باشد تا بتوان از مشکلات عبور کرد و به پیش رفت » .

با توجه به مؤلفه‌ها از بیانات مقام معظم رهبری، «مدیریت جهادی» را می‌توان چنین تعریف کرد: «مدیریت جهادی مدیریتی است با عشق و ایمان به خدا، خستگی‌ناپذیر، با گام‌هایی بلند و دارای شتاب مدبرانه که با بصیرت و دشمن‌شناسی خود از موانع پیش رو یکی پس از دیگری می‌گذرد و به سوی ایجاد تمدن اسلامی به پیش می‌رود » .

در مدیریت جهادی است که مدیر متقی با استفاده از ظرفیت‌ها و امکانات، برنامهٔ دقیق و مستمری را تدوین می‌کند و برای دستیابی به آن از منافع خود چشم‌پوشی می‌کند و تنها خدمت به خلق را وظیفه می‌بیند. در مدیریت جهادی است که مدیر علی‌رغم روحیه انقلابی و عزم محکمی که دارد، از انجام کارهای شتاب‌زده و بدون فکر خودداری می‌کند. مدیریت جهادی؛ یعنی مدیر مخلص باشد و ازخودگذشته؛ یعنی تنها خدا را ببیند. همهٔ این‌ها نیازمند خودسازی قوی است تا نه‌تنها تصمیم‌گیری مناسب و مدبرانه‌ای بگیرد، بلکه در برابر مشکلات نیز خسته نشود.

 

ت

احمد محمدی پور-سجاد موحد

[۱] http://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp?title=2014-mid&displayColumn=0

[۲] علیرضا جعفری،مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در سال ۱۳۹۱در گفتگو با باشگاه خبرنگاران

[۳]ماهنامه خبری،آموزشی،پژوهشی و تحلیلی صنعت ساختمان،شهریور ۱۳۹۳

[۴]ماهنامه خبری،آموزشی،پژوهشی و تحلیلی صنعت ساختمان،شهریور ۱۳۹۳

 

[۵] ماهنامه خبری،آموزشی،پژوهشی و تحلیلی صنعت ساختمان،شهریور ۱۳۹۳

[۶]ماهنامه خبری،آموزشی،پژوهشی و تحلیلی صنعت ساختمان،شهریور ۱۳۹۳

 

آمار نرخ تورم اجاره‌بها مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است. [۷]

[۸] دنیای اقتصاد ۱۸ خرداد ۱۳۹۲،برگرفته از آمار مرکز آمار ایران

[۹] همان

[۱۰] http://www.dolat.ir/NSite/FullStory/News/?Serv=0&Id=229534

[۱۱] http://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp?title=2014-mid&displayColumn=0

Property Prices Index for Country 2014 Mid Year

 

بدون دیدگاه

نظرات بینندگان

نظرات بینندگان

پر کردن قسمت ستاره الزامی میباشد.